Участие в долевом строительстве
Покупка квартиры на стадии строительства может быть выгодна как для покупателя, так и для застройщика. Покупатель получает возможность приобрести современное жилье по привлекательной цене, а застройщик может полностью компенсировать затраты на строительство после ввода дома в эксплуатацию. Если у застройщика нет собственных средств для строительства, он может обратиться в банк, который будет финансировать расходы застройщика в соответствии с утвержденным бюджетом проекта.
Ранее при долевом строительстве возникали случаи мошенничества, в результате которых покупатель мог остаться без денег и квартиры. Однако с 2019 года законодательно установлен новый порядок, который полностью защищает покупателя от недобросовестных застройщиков в рамках договора долевого участия.
Что такое ДДУ
Договор долевого участия (ДДУ) — это соглашение между покупателем и застройщиком о приобретении квартиры в доме, который еще находится в стадии строительства. Покупатель вносит денежные средства, а застройщик в свою очередь строит дом. После того как дом сдан в эксплуатацию, дольщик получает квартиру, соответствующую его внесенным взносам.
В договоре ДДУ две стороны:
- Застройщик – компания, осуществляющая строительство многоквартирного дома.
- Дольщик – покупатель квартиры.
На этапе строительства приобрести можно отдельную квартиру, комнату, нежилое помещение.
Договор долевого участия по ФЗ 214
В 2004 году был принят Федеральный закон № 214, который определяет, что такое Договор долевого участия (ДДУ), какие обязательства несут застройщик и покупатель, а также меры воздействия при невыполнении условий договора.
Согласно договору, застройщик обязуется построить дом за счет собственных или иных средств и после его сдачи передать покупателю его долю в виде объекта недвижимости. Участник долевого строительства обязуется уплатить за объект установленную в договоре сумму и принять его после ввода дома в эксплуатацию.
Договор подлежит обязательной государственной регистрации в Госреестре и вступает в силу после прохождения процедуры. Закон предусматривает возможность заключения договора в электронной форме, при условии подписания его сторонами усиленной квалифицированной электронной подписью.
В 2019 году был принят закон № 151-ФЗ, который изменил порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов. Новая модель подразумевает использование экскроу-счетов.
Теперь плательщик осуществляет платежи за квартиру в строящемся доме не застройщику, а на отдельный счет в банке, где они депонируются до завершения строительства. Воспользоваться деньгами застройщик сможет только после сдачи дома в эксплуатацию. Если застройщик нарушает условия договора, не соблюдает сроки строительства, плательщик сможет забрать деньги со счета и расторгнуть договор.
Плюсы и минусы, риски ДДУ
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия все же несет в себе повышенные риски по сравнению с покупкой готового объекта. Например, существует риск, что застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в установленные сроки или у банка, где хранятся деньги, могут отозвать лицензию. Однако преимущества нового порядка долевого строительства помогают минимизировать эти потенциальные риски.
Какие преимущества ДДУ:
- Если застройщик не выполняет принятые обязательства, покупатель сможет вернуть деньги.
- Деньги на счете покупателя застрахованы в АСВ.
- Договор регистрируется в Росреестре, поэтому полностью исключаются двойные сделки.
- Стоимость квартир по ДДУ ниже, чем по готовым объектам.
- Если дом не сдан в срок, застройщик обязан выплатить неустойку по ДДУ.
- Наличие у застройщика гарантийных обязательств.
На ряду с плюсами, у такого способа приобретения квартиры есть и минусы:
- Покупателю придется пока дом не сдан в эксплуатацию арендовать жилье, это увеличит нагрузку на семейный бюджет.
- Если на покупку квартиры оформлен кредит, потребуется его ежемесячно выплачивать.
- При ипотеке будут дополнительные расходы по страхованию ответственности.
Покупка квартиры по договору долевого участия
Несмотря на то, что деньги покупателя защищены эксроу-счетами, приобретение жилья по схеме долевого участия все же несет в себе повышенные риски по сравнению с покупкой готового объекта. Например, существует риск, что застройщик может обанкротиться, не сдать дом в эксплуатацию в установленные сроки или у банка, где хранятся деньги, могут отозвать лицензию. Однако преимущества нового порядка долевого строительства помогают минимизировать эти потенциальные риски.
Для заключения Договора долевого участия (ДДУ) потребуются следующие документы: паспорта будущих собственников, нотариально заверенное согласие супруга(и) на сделку, а также деньги на первоначальный взнос.
Порядок приобретения объекта недвижимости по ДДУ состоит из нескольких этапов. Этот процесс включает в себя несколько ключевых шагов, которые необходимо выполнить для успешного завершения сделки.
- Выбрать застройщика, объект строительства, квартиру.
- Выбрать банк, где будет открыт экскроу-счет. Лучшим вариантом является кредитная организация, которая осуществляет финансирование застройщика.
- Заключить договор с застройщиком.
- Внести первоначальный взнос или обеспечительный платеж.
- Документ передается на регистрацию в Росреестр.
Если покупатель приобретает квартиру за счет заемных средств, потребуется после подбора объекта недвижимости выбрать банк-кредитор, подать заявку и получить предварительное одобрение сделки.
Как проверить ДДУ и застройщика
Да, перед тем как вступить в договор долевого участия, важно провести тщательную проверку застройщика. Вот некоторые аспекты, на которые стоит обратить внимание:
- Репутация компании: Проверьте отзывы о застройщике в интернете, обсудите его с другими покупателями или профессионалами в области недвижимости.
- Наличие судебных разбирательств: Проверьте, нет ли у компании истории судебных разбирательств или претензий со стороны предыдущих покупателей.
- Опыт в строительстве: Узнайте, сколько объектов застройщик уже построил и сдал в эксплуатацию. Это может дать представление о его надежности и профессионализме.
Информацию обо всех этих аспектах можно найти на сайте застройщика, в официальных источниках, а также через независимые исследования в интернете, например, проверить можно на сайтах ФНС, ЕФР о банкротстве, электронной картотеки.
Составляем договор ДДУ — на что обратить внимание
Обычно договор долевого участия (ДДУ) заключается в стандартной форме, но есть несколько пунктов, на которые стоит обратить особое внимание:
- Сколько будет стоить квартира, какие есть дополнительные платежи.
- Срок ввода дома в эксплуатацию и передачи квартиры в собственность.
- Какой порядок расчетов в случае изменения площади объекта.
- Порядок предъявления претензий.
- В каких случаях можно расторгнуть договор.
- Расчет неустойки по ДДУ за несвоевременное исполнение обязательств.
При подписании договора обязательно следует проверить полномочия лица, подписывающего документ со стороны застройщика.
Регистрация в Росреестре
В Росреестр потребуются все документы, связанные с сделкой: паспорта участвующих лиц, доверенности, учредительные документы застройщика, документы на строящийся дом, сам ДДУ, договор залога прав на недвижимость (если в сделке участвуют заемные средства), а также квитанция об оплате госпошлины. Это важно учесть при подготовке к сделке.
Договор будет зарегистрирован в течение 7–9 дней в зависимости от способа подачи заявления.
Дальнейший план действий
После получения зарегистрированного договора, вам необходимо выполнять обязательства по договору и ожидать срока оформления квартиры в собственность.
Подводные камни
Сделка имеет нюансы, которые обязательно нужно учесть на этапе принятия решения о приобретении квартиры по ДДУ.
Банкротство застройщика при ДДУ
В этом случае покупатель защищен, так как его средства находятся на отдельном экскроу-счете. Он получит их в полном объеме, без потерь.
Банкротство банка
С этой стороны покупатель также защищен. В пределах 10 млн рублей средства застрахованы в АСВ, поэтому при банкротстве банка вкладчик не пострадает.
Участие в сделке заемных средств
Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, а договор залога прав на недвижимость также подлежит регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, банк вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.Если покупатель оформил кредит по договору ДДУ, это обязательно должно быть отражено в договоре, а договор залога прав на недвижимость также подлежит регистрации в Росреестре. Если заемщик не выполняет обязательства перед банком, банк вправе наложить взыскание на заложенные права владения объектом.
Меры предосторожности
Чтобы минимизировать риски, внимательно прочитайте договор ДДУ и другие документы, на которые вы ставите подпись. Следите за процессом строительства дома. Это поможет вам быть в курсе всех этапов строительства и своевременно реагировать на возможные изменения.
FAQ
Вместо вывода
- ДДУ расшифровывается как договор долевого участия.
- Применяется для приобретения квартиры на этапе строительства.
- Купить квартиру по ДДУ можно за счет собственных или заемных средств.
- Новые условия ДДУ значительно снизили риски покупателя при участии в долевом строительстве.